Ortak Akıl Politika GeliştirmeÜlkemizde yaşanan yüksek fiyat artışları her sektörde olduğu gibi emlak fiyatlarını ve kira bedellerini de etkilemiştir. Bu sektördeki kontrolsüz fiyat artışı zaman zaman taraflar arasında adli olaylarla son bulan tartışmalara yol açmaya başlamıştır. Konut kiralarındaki artışların önüne geçilmesi adına dört Bakanlığın yaptığı toplantılar sonucunda çözüm olarak kira artışlarına bir sınır getirilmesi kabul edilmiştir.
Adalet Bakanı Sayın Bekir BOZDAĞ’ın 08.06.2022 tarihinde yaptığı açıklamada kira artışlarındaki yükselişi önlemek için 1 sene boyunca kira artışlarının %25 ile sınırlandırılacağı ifade edilmiştir. Yapılan açıklama doğrultusunda da gerekli yasal düzenleme yapılmıştır. Bu çerçevede 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na eklenen geçici 1’inci maddeyle, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihle 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında kiralarda yapılacak artışa %25 sınırı getirilmiştir.
Kira Sözleşmesi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa göre Kira sözleşmesi, “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.
Kira sözleşmesi borçlandırıcı nitelikte bir hukuki işlemdir. Kiraya veren ve kiracının sözleşmenin konusu ve bedel üzerinde anlaşmalarıyla sözleşme meydana gelmektedir.
Borçlar Kanununun 12’nci maddesinde, sözleşmelerin geçerliliği kanunda aksi öngörülmedikçe bir şekle bağlı tutulmamıştır. Buna göre, kira sözleşmeleri belli bir şekil şartına bağlı olmayıp yazılı veya sözlü olarak yapılabilmektedir. Ancak, kira sözleşmesinin varlığının ispat edilmesi açısından yazılı yapılması tercih edilmelidir.
Kira bedeli
İfade edildiği üzere kira sözleşmeleri taraflar arasında serbest iradeleriyle yaptıkları sözleşmeler olup kira bedeli de kira sözleşmesinin yapılması aşamasında irade sakatlığı, aşırı yararlanma, ahlaka ve hukuka aykırılık gibi sözleşmeyi geçersiz kılan durumların olmaması şartıyla tarafların anlaştığı herhangi bir rakam olabilmektedir. Kanuna göre Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacaktır.
Taraflar kira sözleşmesinin başlangıcında kira bedelini belirlemekte serbest olsa da ilerleyen yıllarda kira bedelinin artırılması aşamasında kanun koyucu bu serbestiyi taraflara tam olarak tanımamış ve buna birtakım sınırlamalar getirmiştir. Tarafların, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca kira artış miktarı konusunda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.
Kira Sözleşme süresinin 5 yılı geçmesi
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmektedir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, yukarıda yapılan açıklamalarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilmektedir.
Kira artışlarına %25 sınırı
08.06.2022 tarihinde kabul edilen 7409 sayılı “Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”un 4’üncü maddesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Türk Borçlar Kanunu’na eklenen bu maddeye göre, yasanın yürürlüğe gireceği tarih ile 1 Temmuz 2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde artış yüzde 25’i geçemeyecektir.
Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde 25’in altında kalması halinde değişim oranı geçerli olacaktır. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde uygulanacaktır.
Düzenlemede, “Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler fazla miktar yönünden geçersizdir” denilmiş ve ancak aykırılık halinde bir yaptırım öngörülmemiştir. Yasal sınırın üstünde yapılan artışların genel hükümlere göre kiracılar tarafından dava konusu yapılarak sınırın üstündeki artışların iptal edilmesi mümkün bulunmaktadır.
Geçici 1’inci maddeye göre kira artışına sınırlama süresi 1 yılı geçmektedir.
Borçlar Kanunu’na eklenen geçici 1 inci maddede “(…)bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar(…)” denilmiştir. 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanun’un 5’inci maddesinde ise “Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.” hükmüne yer verilmiştir.
Bu itibarla anılan Kanunun 11.06.2022 ila 01.07.2023 tarihleri arasında 1 yıl 20 gün yürürlükte kalacağı anlaşılmaktadır.
Bu durumda, örneğin 15 Haziran 2022 tarihinde kira yenileme günü gelen bir sözleşmede artış %25 olarak uygulanacaktır. Öte yandan yeni düzenleme 01.07.2023 tarihine kadar geçerli olacağı için 15 Haziran 2023 tarihinde de aynı sözleşmede artış yine %25 olarak uygulanacaktır. Dolayısıyla 11 Haziran-01 Temmuz arasında kira artışı yapacak olan kişiler iki kez %25 sınırlamasına tabi olacak ve bu tarihlerde artış yapmak zorunda olan ev sahipleri açısından adaletsiz bir durum ortaya çıkacaktır.
Kira artışlarına kanunla sınır getirilmesine ilişkin Anayasa Mahkemesinin bakışı
2000 yılında 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’a(mülga), 16.02.2000 tarih ve 4531 sayılı Kanun ile geçici 7. madde eklenerek “Sözleşmelerde kararlaştırılan kira paraları 2000 yılında yıllık yüzde 25, 2001 yılında ise yıllık yüzde 10 oranında artırılabilir.” şeklinde bir düzenleme yapılmıştır.
Yerel mahkemede açılan bir dava sonucunda yapılan düzenlemenin Anayasaya aykırılığı iddiasıyla Anayasa mahkemesine intikal ettirilen konuyla ilgili anılan Yüksek Mahkeme 16.11.2000 tarih ve Esas No: 2000/26, Karar No: 2000/48 sayılı kararında, iki karşı oy yazısı olmak üzere;
“(…)İtiraz konusu Yasa’nın gerekçesinde de amacının, ekonomi kurallarına göre hak ve nasafete uygun, makul bir kira parasının saptanmasında kiracının durumu ve ekonomik güçlerin değerlendirilmesi, dengelenmesi yanında yargı içtihadlarına rağmen tüketici fiyat endeksinin üstünde seyreden kira paralarındaki artışın sınırlandırılarak diğer fiyatların yükselmesinin önlenmesi olduğu belirtilmiştir.
Bu durumda kira paralarının sürekli yükselişinin ekonomik ve sosyal yaşamı olumsuz yönde etkilemesi nedeniyle, kira artışlarının, temel ekonomik göstergelerin hedeflerine bağlı olarak geçici bir süre için sınırlandırılmasının kiracı kiralayan arasında bozulan ekonomik dengenin yeniden sağlanması toplumsal barış ve kamu yararını gerçekleştirmek amacıyla getirildiği anlaşılmaktadır.
Konut ve işyeri olarak çeşitli yönleriyle toplumu etkileyen taşınmaz mal kirası, özel hukuk yanında kamu hukukunu da ilgilendirmektedir. Taşınmaz mal darlığının, Devletçe önlem alınmaması durumunda kiraların normalin üstünde artacağı açıktır. Kira olgusunun bu bakımdan toplumsal bir sorun olduğu kabul edildiğinde Devletin kira konusunda kamu yararı amacıyla kimi hak ve özgürlükleri sınırlandırmasında Anayasa’nın 2., 13., 35. ve 48. maddelerine aykırılık yoktur. İptal isteminin reddi gerekir.
Öte yandan kiracı ile kiralayan farklı hukuksal konumda olduklarından bunları karşılaştırarak eşitlik ilkesinin zedelendiğini ileri sürmek mümkün değildir. Bu nedenle, İptali istenen hükmün Anayasa’nın 10. maddesiyle ilgisi görülmemiştir.(…).”
gerekçeleri ile iptal istemini reddetmiştir. Aynı Karardaki Karşı Oy Yazısının sonuç kısmında ise;
“(…)Anayasa’nın 48. maddesiyle düzenlenen sözleşme özgürlüğü temel hak ve özgürlüklerdendir. Bu kural Anayasa’nın Sosyal ve Ekonomik Haklar ve Ödevler bölümünde yer almıştır. Bu maddede de düzenlenen özel teşebbüs özgürlüğü hem gerçek kişilere tek tek ve toplu olarak hem de tüzel kişilere tanınmıştır. Anayasa’nın 35. maddesinde ise herkesin mülkiyet ve miras haklarına sahip olduğu kabul edilmiştir. Buna rağmen anılan yasa ile eklenen Geçici 7. maddenin getirdiği %25 oranındaki sınırlamanın sadece taşınmaz sahipleri zararına, kiracılar yararına olduğu için kamu yararına yönelik bir sınırlandırma olduğu kabul edilemez. Yasa, sözleşme özgürlüğüne aykırı bir düzenleme içermektedir.(…)” denilerek yapılan düzenlemenin iptali gerektiğini savunulmuştur.
Yine başka bir ilk derece mahkemesinde görülen bir davada aynı Kanun maddesi, anayasaya aykırılık nedeniyle Anayasa Mahkemesine taşınmış ve Anayasa Mahkemesi 21.11.2000 tarih, Esas No: 2000/77, Karar No: 2000/49 sayılı kararında da (yine aynı üyelerin karşı oyu bulunmaktadır) aynı yönde hüküm vermiştir.
Anayasa Mahkemesi önüne gelen aynı konuyla ilgili başka bir davaya ilişkin 19.07.2001 tarih, Esas No: 2001/303, Karar No: 2001/333 sayılı kararında ise;
“(…)4531 sayılı Yasa’nın gerekçesinde de belirtildiği gibi, ekonomi kurallarına göre hak ve adalete uygun, makûl bir kira parasının saptanmasında kiracıların durumu ve tüketici fiyat endeksinin üstünde seyreden kira paralarındaki artışın diğer fiyatlar üzerindeki olumsuz etkileri gözetilerek taşınmaz mal kira bedellerinin kamu yararı amacıyla ve yasayla sınırlandırılmasının Anayasa ile çelişen bir yönü bulunmamaktadır. Ancak, 4531 sayılı Yasa’nın yürürlüğe girdiği tarihte öngörülen fiyat artışlarına koşut olarak kiralarda 2001 yılı için kabul edilen %10 oranındaki artış, 2001 yılında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle oluşan fiyat artışlarının çok altında kalmıştır. Böylece, kira bedellerine getirilen sınırlama, amacını aşarak kiracı ile kiralayan arasında bulunması gereken adil dengenin kiralayan aleyhine demokratik bir toplumda makûl, kabul edilebilir olarak nitelendirilemeyecek biçimde bozulması sonucunu doğurmuştur. Bu durumda, itiraz konusu ibare ile mülkiyet hakkının özüne dokunacak biçimde yapılan ölçüsüz sınırlamanın demokratik toplum düzeninin gerekleriyle bağdaştığı ileri sürülemez.
Açıklanan nedenlerle, itiraz konusu “…2001 yılında ise yıllık % 10…” ibaresi, Anayasa’nın 2., 5., 13. ve 35. maddelerine aykırıdır. İptali gerekir.(…)”
açıklama ve gerekçeleriyle 2001 yılı için getirilen %10’luk sınırlamaya ilişkin hüküm iptal edilmiştir. Gerekçeden anlaşılacağı üzere iptal nedeni olarak %10 sınırlamanın, 2001 yılında yaşanan ekonomik kriz ve aşırı fiyat artışlarının çok altında kalması olarak açıklanmıştır.
2001 yılında Devlet İstatistik Enstitüsü’nün (bugün itibariyle TÜİK) açıkladığı rakamlara göre, 2001 yılı enflasyonu, toptan eşya fiyatlarında(ÜFE) %88.6, tüketici fiyatlarında(TÜFE) ise %68.5 olmuştur.
Anayasa mahkemesinin karar tarihi olan 2001 Temmuz ayı rakamları ise toptan eşya fiyatlarında aylık %3,3 ve yıllık %65,4, tüketici fiyatlarında ise aylık 2,4 ve yıllık %56,3 olarak gerçekleşmiştir. Buna göre TÜFE’nin %56,3 olduğu bir yılda %10’luk bir sınırlamanın Anayasa Mahkemesince düşük olarak kabul edildiği anlaşılmaktadır.
İçinde bulunduğumuz 2022 yılı Mayıs ayı itibariyle Ülkemizde açıklanan enflasyon rakamları ise TÜFE’de aylık %2,98 oranında artmış ve bu artışla birlikte yıllık enflasyon %73,50 düzeyinde ve on iki aylık ortalamalara göre de %39,33 olarak gerçekleşmiştir. Mayıs ayında kiralara yapılan artış da %39,33 olmuştur.
Bu arada Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası yılın ikinci enflasyon raporunda 2022 yıl sonuna ilişkin enflasyon tahminini yüzde 23,2’den yüzde 42,8’e yükseltmiştir.
Bu veriler ışığında Anayasa Mahkemesinin iptal kararı verdiği yıldaki ekonomik durum ve enflasyon rakamlarının günümüz verilerinden çok farklı olmadığı anlaşılmaktadır.
Getirilen sınırlama çözüm olur mu?
Konunun ev sahibi ve kiracı açısından iki yönü bulunmaktadır. Kiracı yönüyle olumlu bir düzenleme olduğu söylenebilecektir. Ancak ev sahipleri için aynı şeyi söylemek mümkün değildir. Zira enflasyonun %70’leri aştığı bir dönemde geçimini kira gelirine bağlamış olanlar ve krediyle ev alarak kredi taksitlerinin ödenmesini kiraya bağlamış olanlar açısından zor bir dönem yaşanacağı muhtemeldir. Devletin taraflar arasında makul bir denge ve adaleti sağlaması gerekmesine rağmen kiracılar lehine yapılan bu düzenlemeyle ev sahiplerinin hak ve menfaatlerinin göz ardı edildiği ve kiracı haklarının üstün hak olarak kabul edildiği anlaşılmaktadır.
Sorunun nedenleri araştırılmadan, sadece sonuçlara yönelik müdahaleci düzenlemelerin, fiyat artışlarını –belirlenen süreyle sınırlı olarak- baskı altına alacağı söylenebilecektir. Ancak uzun vadedeki artışların gerçek sebebine yönelik çözüm önerileri getirilmeden ve gerekli politikalar uygulanmadan kira ve emlak fiyat artışlarının engelleneceğini düşünmek iyimser bir yaklaşım olacaktır.
Sadece bir sektörde kira fiyatlarını baskılayarak sorunun çözülmeyeceği de açıktır. Kira artışlarına sınır getirilmesi halinde diğer mal ve hizmetlerin fiyatlarında da bir sınırlama getirilmesini istemek gibi haklı bir talebin ortaya çıkması muhtemeldir. Örneğin ev fiyatlarına da metrekareye göre bir sınırlama getirilmesi veya devletten ihale alanlara yapılan ödemelerde bir sınırlama getirilmesi ya da banka mevduatına uygulanan faizlere de bir sınırlama getirilmesini istemek gibi sayısı arttırılabilecek bir çok haklı talep ortaya atılabilecektir.
Öte yandan böyle bir düzenlemeyle ev sahiplerinden fedakarlık yapılması istenen bir süreçte Devletin de aynı taşın altına elini koyması gerektiği düşünülmektedir. Bu çerçevede;
-Bir yıl boyunca ev sahiplerinden emlak vergisinin alınmaması,
-Ev sahiplerinin çekmiş olduğu konut kredilerinin faizlerinin bir sene boyunca alınmaması veya düşürülmesi,
-2023 yılı mart ayında ödenecek kira gelirlerinden (GMSİ) alınan vergilerden vazgeçilmesi,
gibi uygulamaları hayata geçirmek suretiyle fiyat artışlarını önleme yönündeki kararlılığını daha belirgin bir şekilde ortaya koyması, Hükümetin kamuoyundaki inandırıcılığını artıracaktır.
Kanun maddesi iptal edilirse
Öte yandan konunun bir başka boyutu ise söz konusu düzenlemenin Anayasa Mahkemesince iptal edilmesi halinde ne olacağıdır.
Anayasa’nın 153’üncü maddesi gereğince Anayasa Mahkemesi kararlarının geriye yürümeyeceği açıkça belirtilmiştir. Anayasa Mahkemesi kararlarının geriye yürümemesinin temel gerekçesi iptal kararlarının, “kazanılmış hakları” ortadan kaldırıcı bir sonuç doğurmasının önlenmesidir.
İptal kararlarının geriye yürümemesi kuralının mutlak bir şekilde uygulanması halinde, iptal kararına kadar kanunun uygulanmasından zarar görenler cezalandırılmış veya kanunun uygulanmasından menfaat elde edenler ödüllendirilmiş olacaktır. Ayrıca iptal kararıyla söz konusu kanun uygulanamaz hale geldiğinden eşitlik ilkesine aykırı bir durum ortaya çıkmış olacaktır.
Öte yandan süresi bir yıl ile sınırlı olan bu Kanun maddesinin iptal edilmesine karşın geriye yürümemesi halinde bunların iptalinin bir anlamı olmayacaktır. Zira bir sene boyunca TÜFE oranında artış yapamayan ev sahipleri iptal kararının geriye yürümemesinin sonucu olarak geçmişe dönük artış talep etmesi mümkün olmayacak ve ev sahipleri açısından bir mağduriyet yaşanacaktır.
